JANVIER 2017

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Loi Hoguet : les attestations de l’expert-comptable

La modification de la norme professionnelle 31001 sur les attestations particulières a conduit la commission des Normes professionnelles du Conseil supérieur à revoir les exemples d’attestation établis par l’expert-comptable sur les fonds mandants détenus par les agents immobiliers, gérants d’immeubles ou syndics de copropriété.

 

Depuis de nombreuses années, les experts-­comptables qui ont parmi leurs clients des agents immobiliers, gérants d’immeubles ou syndics de copropriétés, procèdent à l’établissement de deux types de documents :

  • le premier appelé « attestation de pointe des fonds détenus » qui résulte du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret de la loi Hoguet) ;
  • le second appelé « attestation de représentation des fonds dus aux mandants ».

A titre liminaire, il convient de rappeler que les professionnels de l’immobilier réglementés par la loi Hoguet2 sont amenés à détenir des fonds dus aux mandants pour, dans certains cas, des montants très significatifs, bien que le chiffre d’affaires puisse être faible.

Ces fonds sont garantis par des établissements financiers ou des assureurs qui accomplissent des missions de surveillance de leurs adhérents. Ces organismes sont ainsi amenés à demander les deux attestations visées afin d’analyser leurs propres risques.

 

En transactions, l’acquéreur d’un bien immobilier peut devoir verser un acompte généralement fixé à 5 % ou 10 % du prix d’acquisition, acompte conservé en moyenne trois mois par l’agent immobilier. Ces fonds sont remis sur un compte de banque prévu à l’article 55 du décret précité.

En gérance d’immeuble, en plus du loyer versé par les locataires, le gérant d’immeuble peut aussi détenir des dépôts de garantie et des avances sur des travaux. Les redditions faites aux propriétaires peuvent l’être mensuellement ou trimestriellement. Ces fonds sont remis sur un ou plusieurs comptes spécifiques.

 

En syndic de copropriété, le syndic procède à des appels de fonds pour couvrir les charges courantes ou des fonds travaux, souvent très significatifs.

Pour cette dernière activité, la loi Alur a prévu l’ouverture de comptes bancaires dits séparés.

 

L’attestation de pointe des fonds détenus

En préambule, il convient de rappeler que « l’attestation de pointe des fonds détenus » doit permettre au garant de s’assurer que la garantie qu’il délivre est supérieure ou égale au montant maximum des fonds que le professionnel de l’immobilier détient.

Cette condition est fixée au premier alinéa de l’article 29 du décret précité : « Le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des opérations mentionnées par l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970… »

Les alinéas 2 et 3 dudit article définissent les fonds mandants, sans toutefois préciser les modalités de calcul du montant maximal recherché : « Pour la détermination de ce montant, il ne peut être tenu compte que des règlements qui ont été régulièrement et effectivement opérés au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs

Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas. »

En conformité avec la nouvelle norme professionnelle 3100, l’attestation peut être soit directe, soit indirecte. Dans le premier cas, l’­expert-comptable détermine le montant maximal des fonds détenus, effectue ses contrôles et établit son rapport d’assurance sur ledit montant. Dans le second cas, le mode opératoire est identique à la version 2012 de la NP 3100, en ce sens que le professionnel de l’immobilier établit sa propre déclaration concernant le montant maximal des fonds détenus, laquelle sera jointe au rapport établi par l’expert-comptable.

 

L’attestation de représentation des fonds des mandants

En premier lieu, il convient de rappeler que « l’attestation de représentation des fonds des mandants » doit permettre au garant de s’assurer que le professionnel de l’immobilier détient la trésorerie nécessaire au remboursement des fonds dont il est redevable à tout moment vis-à-vis de ses mandants. Ni la loi Hoguet, ni son décret, ne fixent les modalités d’établissement de cette représentation. Toutefois, sur la base des dispositions de l’article 29 du décret précité et des documents utilisés en pratique, l’état récapitulatif ci-contre peut servir à l’appui de l’attestation demandée.

 

L’attestation peut être soit indirecte, soit directe. Dans le premier cas, l’état récapitulatif des fonds mandants est établi par le professionnel de l’immobilier, à partir duquel l’expert-comptable établit son rapport d’attestation. Dans le second cas, l’expert-comptable établit l’état récapitulatif des fonds des mandants, à partir des données comptables issues de l’entité.

En amont de ces exemples d’attestation, la commission des Normes professionnelles du Conseil supérieur propose sur le site de l’Ordre (www.experts-comptables.fr - accès privé, rubrique Exercice professionnel/Normes/Missions spécifiques) les exemples de lettre de mission, soit pour un client occasionnel, soit pour un client de la structure. Ces exemples reprennent en détail la nature des contrôles effectués par l’expert-comptable, en fonction de la nature des métiers exercés par le client (transaction sur immeuble et fonds de commerce et/ou gestion immobilière et/ou syndic de copropriété) et selon qu’il intervient dans une mission directe ou indirecte. 

 

1. Voir Sic 349 (mars 2016) : La nouvelle norme « attestations particulières »
2. Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

 

Philippe Le Sciellour Expert-comptable
et Hélène Parent Directeur de la commission des Normes professionnelles du Conseil supérieur

Pour en savoir +
Pour un complément d’informations sur la mission dans le cadre de la loi Hoguet (agences immobilières et syndics de copropriétés) www.experts-comptables.fr
Dans la collection Analyses sectorielles, un ouvrage est disponible pour maîtriser l'environnement économique, concurrentiel, financier et réglementaire de vos clients et prospects,  : « Administration de biens et agence immobilière »
www.boutique-experts-comptables.com



 

 

 

 

 

 

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