Décembre 2019

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Ensemble immobilier : répartition entre terrain et constructions

La comptabilisation d’un ensemble immobilier à l’actif d’une entreprise soulève depuis de nombreuses années une difficulté majeure : la valorisation du terrain.

 

Dans une décision du 15 février 2016, le Conseil d’État1 fixe la méthodologie d’évaluation permettant, théoriquement, d’opérer la répartition de la valeur d’un ensemble immobilier entre le terrain d’assiette et les constructions.

 

Ventilation entre terrain et constructions : un enjeu fiscal

Les règles relatives à la comptabilisation d’un ensemble immobilier sont définies dans le Plan comptable général qui rend impérative la distinction entre le terrain d’assiette et la construction. Cette obligation découle du fait que le terrain ne peut pas être amorti, contrairement aux constructions.

Au-delà de l’obligation comptable, la juste valorisation du terrain d’assiette, et corollairement des constructions, a également un enjeu fiscal. En effet, de la répartition opérée dépend le montant des amortissements annuellement déductibles du résultat fiscal.

Au vu des enjeux, en cas de contrôle fiscal l’administration vérifie que la ventilation du coût d’acquisition entre le terrain d’assiette et les constructions soit effective et économiquement juste. En effet, on imagine aisément que les entreprises, qui procèdent sous leur propre responsabilité à cette ventilation, puissent majorer la part relative aux constructions dans le but de minorer artificiellement leur résultat fiscal.

 

Une méthodologie difficile à mettre en œuvre en pratique

Le Conseil d’État a fixé une méthodologie1 qui s’impose à l’administration fiscale2.

Selon la Cour, l’administration doit respecter, dans cet ordre, la méthode de ventilation suivante :

 

Méthode n° 1 : « Détermination de la valeur du terrain par référence à des transactions réalisées à des dates proches de celle de l’entrée de l’immeuble au bilan de l’entreprise et portant sur des terrains nus situés dans la même zone géographique. »

 

Méthode n° 2 : « À défaut, détermination de la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de lentrée de limmeuble au bilan de lentreprise avec prise en compte de sa vétusté et de son état dentretien. »

 

Méthode n° 3 : « En cas d’impossibilité de retenir l’une des deux méthodes précédentes, détermination de la ventilation du coût entre terrain et constructions à partir des données issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction. »

 

Au cas d’espèce, l’administration n’a pu aboutir au rehaussement de la valeur de comptabilisation du terrain retenue par la société en retenant les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens “comparables” (valeur de 19 biens immobiliers voisins à celui de la société à Paris). Selon le Conseil d’État ces biens “comparables” ne présentaient pas suffisamment de caractéristiques similaires (type de construction, état général…).

 

Enfin, la Cour ajoute que la ventilation du coût de revient d’un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions doit être réalisée de façon définitive à la date de son entrée à l’actif du bilan de l’entreprise acheteuse.

 

Si la ventilation apparaît théoriquement simple, elle demeure délicate à déterminer en pratique, spécialement dans les grandes villes où les terrains nus comparables sont peu nombreux.

 

1. CE 15 février 2016, n° 380400
2. Le contribuable peut toutefois remettre en cause la pertinence des méthodes et des données utilisées par l’administration.

 

Olaf Andréas Knutsen

Consultant en droit fiscal Infodoc-experts

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