FÉVRIER 2018

SIC N°370

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Démembrement de parts sociales : l'usufruitier a droit aux déficits

Il arrive fréquemment que, suite à des successions, ou dans le cadre d’une organisation  patrimoniale, des biens immobiliers, détenus directement ou au travers d’une société,  fassent l’objet d’un démembrement de propriété.

Le démembrement porte  directement sur l’immeuble


S’il est loué, les loyers reviennent à l’usufruitier qui est donc imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. En présence d’un déficit, il est imputé par l’usufruitier dans les conditions de droit commun, à savoir : tout d’abord sur les éventuels revenus fonciers provenant d’autres immeubles, ensuite sur le revenu global, sous certaines conditions, dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (à savoir la fraction du déficit supérieure à 10 700€ ou provenant des intérêts d’emprunt) est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Le démembrement porte  sur des titres de société  soumise à l’IR qui donne en location des immeubles


La quote-part de bénéfice foncier correspondant aux titres démembrés est imposée au nom de l’usufruitier¹. En effet, l’administration considère que les revenus courants sont des fruits, imposables au nom de l’usufruitier, le nu-propriétaire étant seulement imposé sur les profits exceptionnels (notamment sur la plus-value de cession de l’immeuble).

 

En revanche, lorsque la société à l’IR, dont la propriété des titres est démembrée, dégage un résultat déficitaire, l’administration² estime que ce déficit est imputable par le nu-propriétaire sur ses éventuels autres revenus fonciers, ou sur son revenu global dans la limite de 10 700 €, l’excédent étant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En effet, juridiquement, seul le nu-propriétaire, et non l’usufruitier, à la qualité d’associé. En conséquence, dans une société à l’IR où les associés sont tenus indéfiniment au passif social, le comblement des dettes sociales ne peut être réclamé qu’au seul nu-propriétaire. Le déficit doit donc revenir au seul nu-propriétaire en tant que future dette sociale à combler (CAA Bordeaux 15 mars 2016, n°14BX01701).

[...] l’usufruitier des titres d’une société soumise à l’impôt sur le revenu peut imputer sur ses revenus la quote-part de déficits [...].

démembrement de parts sociales 370

 

Dans une décision du 8 novembre 2017, le Conseil d'État infirme la décision de la cour d’appel administrative de Bordeaux précitée. Selon le Conseil d'État, il y a une symétrie entre l’imposition des résultats et la déduction des déficits. En effet, le Conseil d'État juge qu’« en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble, qui n’a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits ». Autrement dit, l’usufruitier des titres d’une société soumise à l’impôt sur le revenu peut imputer sur ses revenus la quote-part de déficits correspondant à ses droits dans la société de personnes.

 

Cette règle a vocation à s’appliquer à toutes les sociétés à l’IR dont les parts sont démembrées, quelle que soit leur activité.

 

1. Sauf disposition statutaire ou conventionnelle contraire

2. BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 n°150

 

Frédéric Feller, Consultant en droit fiscal Infodoc-experts

 

 

écrit par

CSOEC

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